Sinistres BET fluides : les quatre cas qui coûtent

Les causes sont presque toujours les mêmes : une température extérieure de base mal choisie pour la zone climatique ou l’altitude, des déperditions sous-estimées (ponts thermiques, perméabilité réelle), une puissance de PAC qui chute plus vite que prévu par grand froid, des émetteurs incompatibles avec une basse température d’eau. La RE2020 a généralisé la PAC dans le logement neuf ; elle a généralisé ce sinistre avec elle.

Juridiquement, la question est celle de l’impropriété à la destination. Un logement où l’on ne dépasse pas 16 °C en janvier n’est pas habitable dans des conditions normales : la jurisprudence retient la décennale, même si la PAC, équipement dissociable, relèverait sinon de la biennale. À l’inverse, un léger inconfort ponctuel ou un bruit de groupe extérieur restent en deçà.

L’arrêté du 30 novembre 2005, qui modifie l’arrêté du 23 juin 1978, fixe les règles de conception des installations d’eau chaude sanitaire : lorsque le volume entre le point de mise en distribution et le point de puisage le plus éloigné dépasse 3 litres, la température doit être au moins de 50 °C en tout point du réseau de distribution, hors tubes terminaux ; et au-delà de 400 litres de stockage, l’eau doit sortir des ballons à 55 °C minimum en permanence, ou être portée chaque jour à une température suffisante. Aux points de puisage des salles d’eau, elle est limitée à 50 °C pour éviter les brûlures.

Tenir les deux contraintes impose un bouclage bien équilibré, des bras morts courts, des mitigeurs au plus près des points d’usage. Un réseau déséquilibré laisse des tronçons tièdes où les légionelles prolifèrent. Les établissements recevant du public sont en outre soumis à une surveillance des légionelles (arrêté du 1er février 2010).

L’arrêté du 24 mars 1982 fixe les débits d’extraction minimaux des logements, pièce par pièce. Un réseau de VMC mal calculé (pertes de charge sous-estimées, caisson trop faible, entrées d’air absentes ou mal placées) ne renouvelle pas l’air : l’humidité se condense sur les parois froides, les moisissures apparaissent en quelques mois. En double flux, s’y ajoutent les défauts d’équilibrage et de filtration.

Quand les logements deviennent insalubres, l’impropriété à la destination est caractérisée : décennale. Un défaut de fonctionnement limité du caisson, sans conséquence sur l’habitabilité, relève en revanche de la biennale et de l’installateur.

Réseaux de chauffage en dalle, colonnes d’eau en gaine, planchers chauffants : ce sont des équipements indissociables, qui relèvent de la décennale par l’article 1792-2 du Code civil. Côté conception, les causes récurrentes sont l’absence de compensation de la dilatation, le mélange de matériaux incompatibles (corrosion galvanique), des pressions de service mal évaluées, ou un calorifugeage oublié qui provoque condensation et corrosion extérieure.

En pratique, un même sinistre mobilise souvent les deux garanties : la décennale pour réparer l’ouvrage, la RC Pro pour les préjudices immatériels qui ne relèvent pas de l’assurance obligatoire. D’où l’intérêt d’un contrat unique qui réunit les deux chez le même assureur.